【住友不動産(8830)】配当増＋自社株消却！“

こんにちは！
「わからないなりに真剣！」がモットーのパンダです！(●ω●*)

証券コードで検索すると過去記事も見れるよ〜

今回は、不動産の大手プレーヤー【住友不動産(8830)】さんの2026年3月期 第1四半期決算（2025年8月7日発表）をチェックしてみたよ〜！

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① 住友不動産ってどんな会社？(●ω●*)

東京の超高層ビルやマンション開発でおなじみの大手不動産デベロッパー！
「ビル賃貸」「マンション販売」「住宅リフォーム」「仲介（ステップ）」など、都市開発から住まいまで幅広く手掛ける総合不動産会社だよ！

特徴はこんな感じ！

• オフィスビルの保有・賃貸で国内トップクラス！

• 高級タワマンブランド「シティタワー」シリーズを展開！

• リフォームの「新築そっくりさん」は業界トップ！

• 財務は安定、自己資本比率は約33％と堅実！

(●ω●*)パンダの印象：「“都市をつくる会社”として、日本経済の基盤を支える存在だね！」

② 最新決算レビュー（2026年3月期 第1四半期）

発表日：2025年8月7日

指標	実績	前年比	パンダのひとこと
売上高	2,933億円	▲7.1%	マンション販売の反動減で減収…
営業利益	1,018億円	+3.7%	賃貸事業が牽引！過去最高更新！
経常利益	1,052億円	+2.1%	営業外費用増でも増益キープ！
純利益	738億円	▲1.0%	特別損失（株式給付制度導入）が響いた
EPS	157.91円	+0.6円	ほぼ横ばい〜
自己資本比率	33.1%	+0.8pt	安全性は改善！

(●ω●*)パンダの感想：「減収だけど利益は過去最高水準！国内ビル賃貸が強すぎる！」

③ パンダの注目ポイント(●ω●*)

✅ 都市開発から暮らしまで、“街そのものをつくる”ビジネス網！
住友不動産は「不動産賃貸」「不動産販売」「住宅リフォーム（ハウジング）」「仲介（ステップ）」と、都市の基盤から個人の住宅までフルカバーする事業モデルを持っているのが大きな特徴！

• 賃貸：オフィスビル・商業施設・ホテルなどを自社保有して安定収益

• 販売：マンション・戸建を開発・販売し、契約から引渡しで利益確定

• ハウジング：「新築そっくりさん」リフォームや注文住宅で住宅ストックを活用

• 仲介（ステップ）：中古住宅の売買や仲介で市場の流通も担う

→ “つくる・貸す・売る・直す・流通させる”を一社で完結できるのは、不動産デベロッパーの中でも強力な総合力！

✅ 不動産賃貸が絶好調！

• 東京のオフィス需要は回復基調、既存ビルの稼働率改善・賃料アップが進む！

• 「三田ガーデンタワー」「秋葉原東ビル」など新規物件も寄与！

• 営業利益は528億円→過去最高！

• ストック型ビジネス＝市況変動に強い

(●ω●*)パンダの感想：「販売の山谷はあるけど、“ビルを貸して稼ぐ”モデルは長期で安定だね！」

✅ 販売は一時減速も計画通り！

• マンション販売は前年が引渡し集中だった反動で減収。

• でも今期分の契約はほぼ完了、来期分も5割超契約済みで見通しは堅調！

✅ 株主還元も前向き！

• 今期は 年間85円配（前期70円→+15円増配） 予定

• 自己株式8百万株（1.7％）の消却も決定！

• 配当性向は高くないけど、じわじわ株主還元を強化中！

• 利益成長＋資本効率改善を株主にしっかり還元

• 利回り1.34%

→ 大型不動産は配当控えめなことが多いけど、住友不動産は徐々に還元姿勢を強めているよ！

✅ 三井不動産・三菱地所と比べた独自性！

• 三井不動産：海外展開や商業施設（ららぽーと）に強み

• 三菱地所：丸の内一帯の再開発で「街づくりの象徴」ポジション

• 住友不動産：東京のオフィス賃貸に集中し、“賃貸収益の安定性”が強み

→ 「グローバルな三井」「丸の内の三菱」に対し、「都心オフィスとマンションで堅実に稼ぐ住友」という立ち位置！

(●ω●*)パンダの印象：「利益成長＋増配＋自社株消却＝株主に優しい動きが目立つね！」

④ 気になるポイント(●ω●;)

🔸 販売事業の“計上タイミング依存”リスク

• マンションは引渡しベースで売上計上されるため、四半期ごとに業績が大きくぶれる

• 今期も前年の反動で減収。来期以降も販売スケジュールに左右されやすい

• 2025年度は「虎ノ門」など大型案件が控えるが、景気や住宅ローン金利上昇が逆風になる可能性も。

→ “短期的に数字が上下しやすい”のは投資家にとって読みづらいポイント

🔸 財務は堅実だが借入依存度は大きい

• 総資産6.7兆円に対して負債は4.5兆円（長期借入金だけで約2.9兆円！）

• 低金利環境を活用してきたけど、金利上昇が進むと利払い負担が重くなるリスク
  → 三井・三菱に比べ、資金調達の多くを借入に頼る点は弱み

🔸 海外展開が弱く“東京集中型”

• 事業の中心は東京オフィス＋国内マンション。海外展開は限定的

• 三井不動産のようにグローバルに収益源を持つ競合に比べ、地理的リスク分散が少ない
  → 東京の市況次第で業績が左右されやすい

🔸 不動産市況リスク（働き方・金利・景気）

• 在宅勤務やAI活用でオフィス需要が将来的に縮小する可能性

• 金利上昇で住宅購入需要が落ち込むと、販売事業に逆風

• 景気悪化時はオフィス空室率も上昇するため、賃貸も安泰ではない

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🔸 競合比較での課題

• 三井：商業施設やリゾート事業で“多様な収益源”

• 三菱：国際的なブランド力＋丸の内の圧倒的ポジション

• 住友：収益源が“賃貸オフィス＋マンション販売”に偏りがち

→ 他社に比べると「事業の多角化・海外展開」に課題あり。

⑤ 株価＆指標まとめ（2025年8月時点）

指標	数値	コメント
株価	6,327円
PER（予）	14.4倍	適正〜やや割安感あり
PBR（実）	1.32倍	資産価値から見ると妥当
配当利回り（予）	1.34%	増配で改善したけどまだ控えめ
ROE（実）	9.09%	利益効率は十分
ROA（実）	2.86%	大規模資産ビジネスなので低め
自己資本比率	32.3% → 33.1%	着実に改善
時価総額	約3.0兆円	大手デベロッパーの一角

⑥ 投資タイプ別まとめ(●ω●*)

投資タイプ	パンダ評価	コメント
中長期ホルダー	◎	賃貸安定＋増配＋自社株消却で安心感！
成長株狙い	△	海外展開が乏しく爆発力は弱め
配当・優待好き	△	配当性向は控えめ。優待なし
バリュー投資家	○	PBR1.3倍でまだ妙味あり
テンバガー狙い	×	成熟業種で10倍狙いは難しい

⑦ パンダの投資判断！(●ω●*)

こんな人におすすめ！

• 「東京オフィスの安定収益に乗りたい！」

• 「増配や自社株消却など株主還元を重視したい！」

• 「資産価値のある不動産株でじっくり長期投資したい！」

✅ 結論：パンダ的には…
「“安定の都市デベロッパー”！(●ω●*)」
ビル賃貸は超強く、利益は過去最高ペース。
販売の山谷はあるけど、増配＆自社株消却で株主還元も前向き！
国内不動産に安心感を求めるなら、長期保有向きの一株だと思うよ！